La mediación ante conflictos de alquiler
Los principales conflictos a los que se enfrentan los propietarios hoy en día a la hora de alquilar son múltiples y generan una gran problemática debido a la crisis y falta de garantías legales. Muchos caseros no tienen demasiado clara las ventajas del nuevo DESAHUCIO EXPRESS y el limbo legal de muchos inquilinos que se atrincheran en las viviendas aguantando hasta su marcha forzosa por medio de una sentencia judicial.
Vamos a aclarar muchas dudas importantes sobre verdades a medias en la relación casero-inquilino que se han convertido en tópicos del alquiler.
El inquilino no paga agua y luz. ¿se puede cortar el suministro?
Cuando se pacta en contrato de alquiler el pago de suministros hay dos opciones, que el propietario lo pague a través del banco y suele requerirle el pago al inquilino y le hace llegar el recibo al inquilino (copia de factura) indicándole el importe total adeudado vía email, en mano o dejándola en buzón para que éste la abone. Otra opción es que el inquilino, previo pacto en contrato, decida domiciliarlo directamente en su cuenta y de este modo pueda abonarlo en su cuenta bancaria.
La disyuntiva del corte de suministro se plantea cuando la factura viene emitida al propietario y el inquilino no abona las cantidades y transcurridos varios meses la fianza esta agotada y el propietario ve impasible que no hay forma de cobrar las facturas.
Según nuestra legislación el corte de suministros se considera un delito de coacciones y por tanto no cabe la posibilidad de realizarse, pudiéndose volver en contra del propietario.
El inquilino no paga la renta mensual del alquiler.
Este es el primer aviso junto con el impago de suministros que nos hace dar el toque de aviso de que comienzan los conflictos en la relación contractual casero-inquilino.
Nuestro primer paso es la notificación al inquilino de esta situación lo mas pronto posible, haciéndole ver su incumplimiento de forma fehaciente y si todavía existe una relación normal entre ambos se haga dialogando, eso si, es importante que si en un plazo prudente, un mes, no hay una respuesta satisfactoria se realice un envío de BUROFAX, para dejar constancia legal del conflicto arrendaticio. Con la nueva Ley del Desahucio Express el plazo para presentar demanda por impago como incumplimiento se ha acortado a un mes y no dos. Pero debemos ser cuidadosos y estar seguros que no hay posibilidad de cobro de lo contrario, si el inquilino reacciona rápido y abona lo pendiente tendríamos que abonar las costas y gastos judiciales.
El contrato de alquiler ha finalizado y el inquilino no se marcha.
Esta situación se esta repitiendo muy a menudo derivado de la crisis y la dificultad que muchos inquilinos tienen de encontrar otras viviendas para alquiler y deciden quedarse en la vivienda alquilada sin contar con el consentimiento del propietario, sobre todo si el contrato es temporal o ya había una notificación previa de no prorrogar el contrato.
Si el inquilino no se marcha el contrato sigue en vigor de manera que no hay otra salida que presentar una demanda por incumplimiento de contrato,pero si el inquilino ha pagado religiosamente y nunca ha habido conflicto sugerimos la mediación para darle una rápida solución que sea beneficioso para ambas partes.
El propietario decide no alquilar más la propiedad y el inquilino desea que le prorrogue el contrato por más tiempo.
A la hora de arrendar una vivienda se ha de tener en cuenta que, conforme a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, los contratos que se formalicen a partir de esa fecha tendrán un plazo de vigencia mínimo de cinco años. Si, como en este caso, el plazo acordado ha sido de un año, el pacto es válido pero el inquilino tiene derecho a continuar en la vivienda, prorrogando el contrato hasta otros cuatro años más. Es esta una facultad que otorga la ley al inquilino y que es obligatoria para el propietario.
CONSEJOS UTILES:
Si el propietario decide alquilar por cortas temporadas ha de dejar constancia en el contrato utilizando el modelo de contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda habitual (temporal vacacional o por motivos laborales…) y anotando en dicho contrato:
◘ Indicar: Dirección 1.- la de la vivienda arrendada
◘ Indicar: Dirección 2.- la de un familiar o de trabajo
◘ Incluir. Teléfonos de contacto y correo electrónico.
◘ Se debe formalizar un contrato realizado por profesionales, con cláusulas bien redactadas y que sirva en caso de desahucio, evitando en todo momento tachones, escritura manual o erratas, pues seria perjudicial para el propietario en caso de conflicto.
◘ Añadir cláusulas de visitas periódicas a la vivienda (cada 3 meses por ejemplo), para revisa el estado de la vivienda y su buen mantenimiento, de este modo se puede comprobar si la vivienda esta en buen estado y evitar sorpresas como el subarrendamiento.
◘ Domiciliar el pago de suministros, cuando es un contrato de larga temporada, al inquilino y de esta manera si se produce un corte de suministro el inquilino será el responsable del impago y no el propietario.
◘ Si el propietario desea recuperar la vivienda para si o sus familiares directos, puede añadir una cláusula especifica y de este modo podrá llevarla a efecto en caso de necesitarla, siguiendo con la modificación introducida en el nuevo Desahucio Express que contempla esta situación a favor del propietario, pero hay que recordar que se debe incluir tácitamente en el contrato de alquiler para luego ejercer este derecho.
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