Viviendas de alquiler turístico: un modelo de negocio en alza

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Foto: Manuel Martín (Flickr)

Según un estudio realizado por la Universidad de Salamanca en colaboración con el portal HomeAway, el número de personas que se han decidido a emplear viviendas de uso turístico en España ha crecido de forma espectacular, llegando a los ocho millones y medio de viajeros en el período comprendido entre los años 2014 y 2016.

Estos datos se han recogido en el III Barómetro del Alquiler Vacacional en España, cuya anterior edición realizada entre los años 2012 y 2014 mostraba una cifra bastante inferior que se ha visto aumentada en más de tres millones de viajeros, pasando de ser el 34% de las pernoctaciones a un 36%.

En base a los datos que arroja el informe, en España los viajes han visto reducido el tiempo medio de estancia, pero por contra se hacen con más frecuencia. Se ha pasado de una media de 8,22 noches de 2014 a las 5,74 de 2016, pero el número de veces que alquilamos ha pasado de 2,69 en el 2014 a 3,46 en 2016.

Según el Barometro el gasto total generado por este tipo de negocios ha generado en España más de 12.500 millones de euros durante los dos últimos años de los 2.500 corresponden a gastos de alquiler, mientras que unos 9.696 millones se deben a los gastos realizados durante la estancia como compras, restaurantes, etc.

Esta diferencia se ha visto aumentada por el descenso de número de pernnoctaciones, que ha conllevado una reducción de los precios de los alquileres. Estos han pasado de costar una media de 567 euros en 2014 a los 449 que muestran los datos de 2016, por lo que aumenta el numero de viajes y se favorece el comercio de los alrededores y de la economía en general.

Según una encuesta, mas del 70% de las personas preguntadas dijeron haber usado o tener intención de usar este tipo de alojamientos, la mayoría en los meses de verano, pero con un 23% nada desdeñable en otoño. El precio suele ser el principal motivo para la elección y como principal motivación destaca la voluntad de pasar tiempo con las personas con las que se viaja y descansar como los principales motivos del viaje.

Se trata por tanto de un modelo de negocio que, a pesar de las polémicas que ha provocado y las criticas que recibe desde el sector de la hostelería, especialmente de los empresarios hoteleros, parece que ha ido superando escollos poco a poco y se está consolidando como un modelo de negocio a tener en cuenta, ya sea a la hora de reservar nuestras próximas vacaciones, o bien si tenemos alguna segunda vivienda en desusos que podamos rentabilizar alquilándola.

El Piso Trampa de Recogidas

Con la proliferación de las páginas webs de anuncios de alquiler y venta de pisos, también han ido aumentado los fraudes a través de los cuales muchos se aprovechan para sacar una buena tajada. Aquí hablamos de uno de los miles ejemplos que se pueden ver en muchas ciudades de España.

Se trata de un piso que, supuestamente, está en la calle Dr. Martín de Lagos, en Granada. Una oferta perfecta para cualquiera que quiera hacer de un piso de tres habitaciones, 2 baños, cocina y salón su hogar por, tan solo, 400 euros al mes. Un apartamento que además cuenta con calefacción y aire acondicionado, sumando a su oferta una plaza de garaje. Y si esto no fuese suficiente, su ubicación es de ensueño, situado en el centro con vistas al Palacio de los Patos en Recogidas.

Tras valorar el mensaje, un amable dueño se pone en contacto con el interesado vía mail. En este mensaje, además de solicitar información sobre la persona que podría ser el nuevo inquilino de su hogar, añade un montón de detalles personales, así del porque se encuentra el inmueble en alquiler. Explica que todos los gastos derivados del uso (luz, agua, gas…) de su hogar, totalmente amueblado, están incluidos en los 400 euros, y que la fianza asciende a 800 euros. Por supuesto, pone todas las facilidades, como la admisión de mascotas, pero el problema llega con la distancia. La persona vive fuera, en este caso Dinamarca. Te facilita sus datos personales, pero deja claro que el no puede viajar para llevar a cabo el alquiler.

Demasiado bueno para ser cierto

Todo parece correcto, con un precio más que razonable, un casero que no supondrá una molestia por la distancia y demasiadas facilidades a la hora de realizar el pago a través de empresas de envío de dinero o de páginas que permiten el pago “seguro”.

Pero con la búsqueda de el texto, se encuentran más pisos, con una descripción casi idéntica y con un propietario que, exceptuando el nombre, detalla la misma vida que el primero. Casas que se encuentran en Madrid, Benidorm, Santander… entre otros.

La trampa se descubre cuando ya es demasiado tarde. Se realiza el pago por Western Union, en este caso, y en el momento en que el destinatario recibe el dinero, lo retira desapareciendo junto con el anuncio.

Este es uno de los miles de casos que se pueden encontrar en las redes. Casos que detallan los comentarios que podemos ver en idealista, donde internautas comparten sus vivencias con propietarios falsos. Anuncios que suelen ir acompañados de muchas fotografías, donde se facilita un teléfono (al que no se contesta nunca) y una dirección de correo electrónico. En su respuesta aporta un sin fin de datos personales sobre él y su familia, que en muchos casos coinciden pues crean mensajes que se repiten y el único problema reside en que vive fuera del país y solo él tiene las llaves. Piden el adelanto de la fianza para que, más tarde, poder enviarle las llaves con la posibilidad de reembolso si no es de su agrado la casa.

Pasar una noche en la habitación de Van Gogh

Hay viviendas que, además de sus encantos decorativos y sus comodidades, traen consigo un añadido relacionado con las personas que algún día las habitaron. Tanto es así, que algunos alquileres tienen como reclamo la huella que dejaron tras de sí sus anteriores inquilinos. Actores, deportistas, cantantes… Famosos, en definitiva, que pasaron parte de sus vidas en casas que más tarde salieron al mercado y que ahora intentan atraer a los más curiosos. Es el caso, por ejemplo, de la casa del exjugador de Real Madrid, Julio Baptista, situada en el municipio de Pozuelo de Alarcón. O, por echar mano de un ejemplo más célebre a nivel internacional, la residencia de Palm Springs en donde vivió el legendario Frank Sinatra.

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Fuente: Airbnb

Éstos son sólo unos ejemplos que, como podrán imaginar, no se encuentran al alcance de cualquier bolsillo. No obstante, siempre habrá alguien dispuesto a sacar el talón con tal de sentirse lo más cerca posible de sus mitos y estrellas favoritas.

Ahora bien, para alquileres curiosos el que acaba de salir a la luz de manos del Instituto de Arte de Chicago. Se trata de una sencilla habitación, de pocos metros cuadrados, con una decoración escasa y a un precio realmente bajo (9 euros la noche).

Viendo estas características cualquiera diría que la estancia no tiene nada de especial. Pero sólo basta echar un vistazo para darse cuenta de que no se trata de cualquier habitación. Efectivamente, se trata de una réplica exacta de “El dormitorio en Arlés” del pintor holandés Vincent van Gogh. El motivo está en la inauguración de la exposición que abrirá este domingo sus puertas y que lleva como título “Las habitaciones de Van Gogh”.

Los detalles de la habitación se han cuidado con rigurosa perfección para plasmar las sensaciones que evoca un cuadro tan mítico. “La habitación de Arlés” fue concebida por su autor mientras se encontraba hospitalizado y, como dato curioso, la primera copia que realizó se estropeó por culpa de una inundación, lo que llevó al pintor a realizar dos copias más: una de ellas se encuentra en el Museo de Orsay de París, la otra se expone en las paredes del Art Institute de Chicago.

La habitación puede alquilarse en River North (Chicago) y ha tenido tanto éxito que las reservas para el mes de febrero han volado, por lo que se están planteando mantener el anuncio durante marzo.

Un verdadero atractivo para los amantes del arte y de la obra pictórica de un artista que ha trascendido a lo largo de los tiempos.

¿Cuánto cuesta el IBI en tu ciudad?

Hace muy poco hablamos de las algunas claves para entender el Impuesto sobre los Bienes Inmuebles (IBI), una de las retribuciones que produce más dolores de cabeza a los propietarios de viviendas en España. Pero, ¿sabes cuáles son las ciudades en las que se paga menos IBI? ¿Y en las que más?

Impuesto sobre los Bienes Inmuebles

Las ciudades españolas que pagan menos IBI

Según un ránking elaborado por la Agencia Tributaria de Madrid, el municipio que encabeza las lista por tener el impuesto a la vivienda más económico es Pamplona, con una cuota media de 21,97 euros. El IBI también es bajo en Vitoria, con 40,92 euros, y San Sebastián, con 46,25 euros.

Las ciudades de España que pagan más IBI

Según el mismo ránking, los propietarios de viviendas en los municipios catalanes de Lleida y Tarragona son los que pagan más IBI de todo el territorio español, con un importe medio de 138,58 euros y de 131 euros, respectivamente. No obstante, lo llamativo es que la ciudad más cara, Lleida, es uno de los lugares donde menos ha subido el IBI entre el 2012 y el 2013.

Detrás de Lleida y Tarragona están Melilla, con una cuota media de 125,21 euros de acuerdo con el valor catastral base, Almería y Toledo, con 121 euros y 117 euros, respectivamente.

El IBI en Madrid y Barcelona

En Madrid, los propietarios de una vivienda abonan una media de 91,63 euros, mientras que en función del valor catastral base en Barcelona la cuota es de 96,34 euros.

¿Vale más tu hipoteca o tu vivienda?

El descenso estrepitoso del precio de las viviendas, desde que estalló la burbuja inmobiliaria en 2007, ya no es un secreto para nadie. Tampoco es un secreto el alto riego, señalado por el Banco de España, de la concesión de hipotecas por más del 80% del valor de tasación del inmueble. Sin embargo, con el paso del tiempo, estos dos factores han creado una situación desastrosa a la que deben hacer frente muchas familias españolas: un crédito que vale más que la casa hipotecada, si la vendiera ahora en el mercado.

Total de hipoteca vs. precio de la vivienda

Cuando se produce esta situación, los expertos hablan de familias con patrimonio inmobiliario neto negativo, es decir, el valor del activo de la vivienda (activo) es inferior al importe de la deuda (pasivo).

Según estudio de un portal especializado en la comparación de productos financieros y ahorro, se calculó que existen un total de 581.441 propietarios cuyas viviendas valen menos que sus hipotecas, frente a los 250.000 de las estimaciones de 2011.

Lo peor son las previsiones para el 2015, que dicen que el número seguirá aumentando hasta alcanzar las 710.386, ya que por un lado el precio de las casas continuará disminuyendo otro 16,5% en dos años y la banca, aunque bajo determinadas circunstancias; continuará otorgando hipotecas por más del 80% del valor de tasación para vender sus pisos en cartera.

Por su parte, el estudio afirma que actualmente más de 580.000 familias se encuentran entre la espada y la pared si tuvieran que vender su propiedad (la brecha negativa no se haría efectiva hasta una posible venta). La desigualdad, según el portal que ha realizado el estudio,  cuantifica en un promedio de 22.216 euros por vivienda.

¿Adiós al alquiler vacacional viviendas en Madrid?

En Madrid son miles los propietarios que alquilan sus viviendas como alojamiento vacacional durante los meses de temporada alta en el que millones de turistas llegan a la capital española. El turista es un inquilino codiciado por los propietarios debido a que paga altos precios de alquiler y abandona la vivienda en pocos meses. Dinero rápido y seguro.

No obstante, ahora la Comunidad de Madrid quiere prohibir alquilar una vivienda para el turismo. Los particulares deberán tener una licencia de actividad si quieren alquilar su casa en vacaciones, pero ésta solo se le otorga a inmuebles de usos terciario (hoteles, oficinas, etc.).

Alquiler vacacional en Madrid

Después de que el Gobierno de Mariano Rajoy publicara en junio una nueva ley del alquiler que permite a cada una de las 17 Comunidades Autónomas legislar por su cuenta, el gobierno regional de Madrid recoge en un proyecto de ley sobre el alquiler vacacional. La Comunidad de Madrid busca con esta nueva ley “establecer unos mínimos requisitos tendentes a proteger los derechos de los usuarios turísticos” para que se pueda “acabar con situaciones de intrusismo y competencia desleal”.

Si finalmente este proyecto es aprobado, a los particulares les resultará casi imposible alquilar su vivienda temporalmente a través de Internet, ya que les será muy complicado obtener la licencia para realizar dicha actividad. Según la Asociación Empresarial Hotelera de Madrid (AEHM), en la actualidad hay en la comunidad unos 8.000 alojamientos de este tipo.

Caen las viviendas en propiedad mientras las alquiladas cogen fuerza

El porcentaje de viviendas en propiedad descendió entre 2001 y 2011 hasta el 78,9%, a niveles cercanos a los de hace 20 años, al tiempo que el de viviendas en alquiler se ha incrementado más de dos puntos, desde el 11,4% del censo de 2001 al 13,5% en el de 2011, según el Instituto Nacional de Estadística (INE).

Caen las viviendas en propiedad

Con estos datos el INE constata que en la década de 2001-2011 cesó aquella tendencia al alza de las viviendas en propiedad, desde 1981.

De los más de 18 millones de viviendas censadas en 2011, más de 14,2 millones eran viviendas en propiedad (compradas y totalmente pagadas, compradas y con pagos pendientes y propias por herencia o donación), mientras que algo más de 2,4 millones eran viviendas en alquiler, cifra un 51,1% superior a la de diez años atrás.

En 1981, el 74,9% de la viviendas censadas eran viviendas en propiedad, porcentaje que escaló hasta el 77,8% en 1991 y hasta el 82,2% en 2001, para luego descender en 2011 hasta el 78,9%, coincidiendo este periodo con algunos de los años de la crisis económica.

Mientras tanto, el número de viviendas alquiladas ha ido ganando peso en los últimos diez años y en 2011 alcanzaba un porcentaje del 13,5% sobre el total del censo.

El dato interesante es que los hogares cuyos miembros son todos de nacionalidad española, el régimen de tenencia de la vivienda más frecuente es el de propiedad por compra totalmente pagada o por herencia o donación, con el 50,2%, en contraste con el 8,4% que representan las viviendas en alquiler.

Por el contrario, los hogares en los que alguno de sus miembros es de nacionalidad extranjera lo más habitual es el alquiler (49,9%), mientras que las viviendas en propiedad por compra totalmente pagada o por herencia o donación suponen el 17%.

El precio del alquiler continúa su caída

Buena noticia para los inquilinos y no tan buena para los propietarios. Según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), el precio de los alquileres registró una caída del 0,5% durante este último mes de octubre, respecto al mismo mes de 2012.

Caída del precio del alquiler

Con este descenso, el precio del alquiler continúa con esta tendencia a la baja que ya suma siete meses consecutivos de caídas.

En el registro histórico desde el estallido de la burbuja inmobiliaria, desde mayo de 2007 (cuando alcanzó 10,12 euros/m2 al mes, máximo histórico) hasta este último mes, el precio del alquiler lleva acumulado un descenso del 31,2%.

«El precio del alquiler tiene que seguir adaptándose al poder adquisitivo de los españoles, que ha sufrido un fuerte ajuste como consecuencia de la crisis económica. Por ello, seguiremos asistiendo a bajadas en el precio, aunque serán descensos más suaves que en la venta. En lo que va de año el alquiler ha caído un 5,7% mientras que los precios en la compraventa de vivienda lo han hecho casi un 10%», argumenta Beatriz Toribio, responsable de estudios de del portal inmobiliario fotocasa.es.

Por comunidades autónomas, los principales descensos se localizaron en Navarra (-2,2%), Madrid (-2%), Murcia (-1,8%), La Rioja (-1,5%), Extremadura (-1%), Comunidad Valenciana (-0,8%), Andalucía (-0,6%) y Castilla-La Mancha (-0,6%). Completaron esta lista Canarias (-0,5%), Baleares (-0,4%), Aragón (-0,3%) y País Vasco (-0,1%). Por su parte, se registraron incrementos en Ceuta (+1,1%), Melilla (+1,1%), Galicia (+1%), Castilla y León (+0,7%), Cataluña (+0,5%), Asturias (+0,5%) y Cantabria (+0,4%). Por último, en el capítulo de gastos de conservación de la vivienda, los precios subieron un 1,4% interanual, muy por encima del índice general, pero subieron sólo unas décimas respecto al mes anterior.

Las viviendas de la Costa del Sol, las favoritas de los extranjeros

Según los datos revelados por el Patronato de Turismo y de la Diputación de Málaga, en la Costa del Sol se han vendido más de 3.000 inmuebles a compradores extranjeros, un 33% más respecto al año pasado.

 Así, la provincia de Málaga se convierte en la región española preferida por los inversores extranjeros para adquirir viviendas, ya sea para propia residencia o como para futuras inversiones.

Puerto deportivo de Marbella

Por su parte, el informe de las administraciones malacitanas asegura que los compradores provenientes del Reino Unidos fueron los que adquirieron más viviendas, por delante de los inversores de Bélgica, Suecia, Noruega, Rusia y Francia, el grupo de países que más invierte en el ladrillo español.

Debido al interés que han revelado los inversores británicos, Elías Bendodo, presidente del Patronato de Turismo, no perdió la oportunidad de presentar en la feria de turismo World Travel Market de Londres las ofertas y facilidades del mercado inmobiliario de la Costa del Sol.

  Además, Bendodo ha anunciado que también estará en la Feria de Turismo Residencial “A place in the sun”, una de las más importante del sector, que se llevará a cabo del 28 al 30 de abril de 2014, también en la capital inglesa.

El presidente del Patronato de Turismo  y de la Diputación de Málaga  argumentó que la participación en este tipo de eventos es “una muestra más de la apuesta de la Diputación, de la Costa del Sol y de la ACP por seguir impulsando este proyecto, que tanto supone para la promoción del turismo residencial“.

Actualmente, el desembarco de inversores extranjeros en busca de los chollos del sector inmobiliario español está ayudando a que el mercado de la vivienda repunte, cuando prácticamente los precios de los inmuebles están tocando fondo.

Casi el 20% de los españoles vive en alquiler

Según un informe elaborado por el portal inmobiliario Fotocasa.es, el 19,3% de los españoles vive en una vivienda alquilada, un porcentaje cuatro puntos mayor al 15,3% registrado en 2011.

El estudio de Fotocasa reveló que para el 76% de los encuestados el alquiler es su única opción de vida como consecuencia de la crisis, mientras que un 45% argumentó que sale más rentable alquilar que comprar con el nivel actual de precios. Por otro lado, el 40% de los encuestados confesó que para ellos alquilar una vivienda significaba “tirar el dinero”, frente al 60% que reconoció lo mismo en 2011.

Propietario colgando el cartel de "se alquila"

Respecto a los encuestados que actualmente viven en alquiler, estos argumentaron que las principales razones por las que viven de alquiler se deben a su situación económica (19%) o laboral (16,8%). Un 9,1% de los encuestados dijo que no pueden hacer frente a una hipoteca para comprar una vivienda y otro 9,1% aseguró que están esperando a que el precio de la vivienda caiga más.

Sin embargo, España sigue siendo un país con una cultura de vivienda en propiedad muy arraigada. Un 71,8% de los encuestados confesó su preferencia en vivir en un piso o casa de su propiedad, frente a un 11,8% que defiende que es mejor hacerlo en régimen de alquiler, un 8% más que los españoles que se decantaban por alquilar en 2011.

El estudio llevado a cabo por Fotocasa ratifica otro análisis inmobiliario realizado por el Instituto de la Economía Alemana, que situó a España como séptimo país de la Unión Europea con mayor proporción de viviendas en propiedad, con el 82,7%, por detrás de Rumanía (96,6%), Lituania (92,3%), Croacia (92,1%), Eslovaquia (90,2%), Bulgaria (87,2%) y Estonia (83,5%).